계약은 끝나 가는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 연락이 닿지 않나요? 새집 입주일은 다가오고, 짐을 빼면 보증금을 못 받을까 걱정되는 상황일 겁니다.

이 글은 지금 신청할 수 있는 상황인지, 이사 전에 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지, 집주인이 버티거나 잠적하면 어떻게 하는지, 등기 뒤 보증금은 어떻게 받는지를 상황별로 정리했습니다.

1. 임차권등기명령 신청방법, 지금 신청할 수 있는 상황인가요?

임대차가 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했다면 신청할 수 있습니다. 신청 조건은 이 두 가지이고, 아직 기간이 남아 있거나 갱신 여부가 불분명하면 신청 시기를 잡기 전에 종료부터 정리해야 합니다.

통지가 됐는지 다툼이 생기면 결정이 늦어질 수 있습니다. 갱신 거절이나 해지를 말로만 했다면, 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 다시 보내 두는 편이 안전합니다.

2. 이사부터 먼저 해도 되나요?

등기가 마쳐진 것을 확인하기 전에는 이사와 전출을 미루는 것이 원칙입니다. 대항력은 집에 살면서 주민등록을 둔 상태가 이어져야 유지되고(제3조 제1항), 임차권등기를 마치면 그 뒤 이사해도 유지되기 때문입니다(제3조의3 제5항).

이미 이사했거나 주민등록을 옮겼다면 상황이 다릅니다. 신청 자체는 할 수 있어도, 그때 잃은 대항력은 등기를 마친 때 새로 얻는 것으로 볼 수 있어 그사이 들어온 권리보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

3. 서류와 신청서, 비용은 어떻게 준비하나요?

신청서에는 집주인과 목적 주택, 남은 보증금, 신청 이유를 적고, 등기사항증명서와 계약서, 주민등록 자료를 붙입니다. 집 일부만 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면도 필요합니다.

신청서에 붙이는 인지는 2,000원입니다(규칙 제2조 제3항). 등록면허세나 송달료 같은 나머지 금액은 사건과 법원에 따라 달라지므로 접수 화면이나 창구에서 확인합니다.

들어간 돈이 그대로 내 부담으로 남는 것은 아닙니다. 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있으니(제3조의3 제8항) 영수증과 납부 내역을 모아 두세요.

임차권등기명령 신청방법은 법원 방문이나 우편, 대법원 전자소송 세 가지입니다. 어느 방법이든 신청할 곳은 이사 갈 새 주소가 아니라 임차주택이 있는 곳의 법원입니다.

서류가 다 있어도 종료 사유를 잘못 적으면 보정으로 시간이 갑니다. 입주일이 빠듯하다면 신청서 작성과 접수를 사건연구센터에 맡겨 이 구간을 줄일 수 있습니다.

4. 집주인이 잠적하거나 버티면 어떻게 하나요?

집주인이 연락을 받지 않아도 신청할 수 있고, 주택은 집주인에게 결정이 송달되기 전에도 등기 촉탁이 가능합니다(규칙 제5조). 동의나 서명은 요건이 아닙니다.

집주인이 결정을 다투는 일도 실제로 있습니다. 보증금을 이미 다 주었거나 집을 넘겨받지 못했다는 사정이 대표적이어서, 세입자도 돌려받은 금액과 집을 비운 날을 정확히 남겨 두어야 합니다.

5. 등기가 끝나면 보증금은 어떻게 받나요?

임차권등기는 권리를 지켜 줄 뿐 돈을 대신 받아 주지 않으므로, 보증금은 지급명령이나 소송, 경매로 따로 받아야 합니다. 대법원 판결도 이 등기의 주된 기능을 대항력과 우선변제권 유지로 봅니다(2005. 6. 9. 선고 2005다4529).

놓치기 쉬운 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 임차권등기를 해 두었다고 소멸시효가 멈추지는 않습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결). 보증금 채권도 오래 두면 시효 문제가 생기므로(민법 제162조) 등기 뒤 회수를 미루지 마세요.

둘째는 말소 순서입니다. 보증금을 돌려주는 것이 등기 말소보다 먼저라는 것이 대법원 입장이어서, "등기부터 지워 주면 돈을 주겠다"는 말을 그대로 따를 의무는 없습니다.

전세보증보험에 들었다면 보증기관 절차도 따로 챙겨야 합니다. 약관마다 요구하는 서류와 시점이 다르니 신청 전에 안내를 확인하세요.

6. 임차권등기명령 신청방법, 사건연구센터에 맡기면 어디까지 대신하나요?

임대차 종료 정리부터 신청, 등기 확인, 보증금 회수까지 한 팀이 이어서 맡습니다. 등기만 하고 끝나면 돈은 그대로 묶여 있기 때문에 처음부터 회수까지 보고 순서를 잡습니다.

상담한 변호사가 보증금을 받을 때까지 담당합니다. 이사일이 임박했다면 밤이나 주말에도 전화와 카카오톡으로 연락 주세요.

자주 묻는 질문

Q. 임차권등기명령은 인터넷으로도 신청할 수 있나요?

네. 대법원 전자소송 화면에서 신청서를 작성하고 서류를 올려 접수할 수 있습니다. 심사 기준은 창구 접수와 같으므로 첨부서류와 남은 보증금 기재가 정확한지 먼저 확인하세요.

Q. 결정까지 얼마나 걸리나요?

법에 정해진 처리 기간은 없습니다. 법원 사정과 보정 여부에 따라 달라지므로, 이사 날짜가 있다면 여유 있게 신청하고 등기가 됐는지 자주 확인하세요.

Q. 은행이나 보증기관이 대신 신청해 주기도 하나요?

보증금 반환채권을 넘겨받은 금융기관 등은 임차인을 대위해 신청할 수 있습니다(제3조의3 제9항). 전세대출이 있다면 은행이나 보증기관에 진행 방식을 먼저 물어보세요.

Q. 상가를 빌렸을 때도 같은 절차를 쓰나요?

같은 제도가 상가건물 임대차보호법 제6조에 있습니다. 다만 그 법이 적용되는 상가인지부터 확인해야 하고, 주택과 달리 집에 살았는지가 아니라 사업자등록과 건물 인도를 기준으로 봅니다.

Q. 등기가 끝난 집에 새 세입자가 들어오면 제 권리는 어떻게 되나요?

내 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 등기 뒤 그 집을 새로 빌린 사람은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없고(제3조의3 제6항), 그래서 등기사항증명서로 순위를 확인해 두는 것이 좋습니다.