보증금반환청구소송, 집주인이 안 줄 때 이사 전 할 일과 소송 중 대응

보증금반환청구소송은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 내는 소송입니다. 이사 전에 임차권등기를 마치고 반환 요구를 기록으로 남긴 뒤, 지급명령과 소송 가운데 맞는 길을 고르는 순서가 안전합니다. 상황별로 할 일과 피할 일을 정리했습니다.

집주인이 보증금을 안 줄 때 보증금반환청구소송 전에 할 일은 무엇인가요?
이사할 때 하지 말아야 할 것은 무엇인가요?
집주인이 수리비나 원상복구비를 빼겠다고 하면 어떻게 하나요?
지급명령에 집주인이 이의하면 보증금반환청구소송으로 어떻게 넘어가나요?
판결을 받고도 못 받으면 무엇을 해야 하나요?
자주 묻는 질문

"이번 달 말에 새집으로 들어가야 하는데 집주인이 돈이 없다고 합니다. 일단 나가도 되나요?" 보증금 상담에서 가장 급한 질문입니다. 이사를 먼저 하느냐, 등기를 먼저 하느냐에 따라 나중에 돌려받는 순위가 달라질 수 있습니다.

이 글은 보증금을 못 받은 임차인이 지금 해야 할 일과 피해야 할 일, 집주인이 공제를 주장하거나 지급명령에 이의할 때의 대응, 판결 뒤 실제로 돈을 받아 내는 방법을 차례로 정리했습니다.

1. 집주인이 보증금을 안 줄 때 보증금반환청구소송 전에 할 일은 무엇인가요?

보증금 미반환 상황에서는 단계별로 움직여야 합니다. 계약이 끝났는지 확인하고, 반환을 요구한 기록을 만들고, 이사 전에 임차권등기를 마치는 것이 먼저이고 소송은 그다음입니다.

1단계: 계약 종료일 확인
묵시적 갱신으로 자동 연장된 계약이라면 해지를 알린 날부터 3개월이 지나야 끝납니다(주택임대차보호법 제6조의2). 해지 통지를 보낸 날짜가 남는 방식으로 알립니다.

2단계: 반환 요구 기록
문자로 금액과 날짜를 요구하고, 답이 없으면 내용증명으로 반환 기한과 이후 법적 조치를 알립니다.

3단계: 임차권등기명령 신청
계약이 끝났는데 돈이 들어오지 않으면 집주인 동의 없이 집 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다.

4단계: 등기부 확인 뒤 이사
결정이 났다는 연락만으로 움직이지 말고, 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 직접 본 뒤 전입신고를 옮깁니다.

5단계: 회수 가능성 점검
등기부의 근저당 금액과 집주인의 다른 재산을 보고 소송과 함께 가압류가 필요한지 판단합니다.

임대인의 보증금 반환과 임차인의 집 인도는 서로 동시이행 관계에 있어서(민법 제536조), 돈을 받기 전까지 집을 비워 주지 않을 수도 있습니다. 다만 새집 입주 시점이 정해져 있다면 버티기보다 임차권등기를 마치고 나가는 편이 현실적입니다.

임대인이 다음 세입자가 들어올 때까지 기다려 달라고 하면, 반환 날짜를 문자로 확정받고 그 날짜가 지나면 곧바로 임차권등기와 소송으로 넘어가겠다는 뜻을 함께 남겨 둡니다. 기다려 주더라도 계약이 끝난 날은 바뀌지 않으므로 종료일과 요구 내역을 기록해 두면 나중에 다툴 때 기준이 됩니다.

2. 이사할 때 하지 말아야 할 것은 무엇인가요?

이사 날짜에 쫓겨 서두른 행동이 보증금을 지키는 힘을 약하게 만듭니다. 흔한 실수와 대신 할 일을 정리했습니다.

하지 말 것	생길 수 있는 문제	대신 할 일
등기 전에 전입신고부터 옮기기	경매 때 먼저 받을 권리를 잃을 수 있음	등기 기입을 확인한 뒤 옮기기
말로만 들은 반환 약속 믿고 나가기	언제 주겠다고 했는지 증명이 어려움	날짜 · 금액을 문자로 다시 확인받기
일부만 받고 정산 완료 서명	나머지를 청구하기 어려워짐	받은 돈과 남은 돈을 문서에 적기
퇴거 때 집 상태를 기록하지 않음	원상복구비 공제를 반박할 자료가 없음	방마다 사진 · 영상 남기기
집주인 집에 찾아가 항의	다툼만 커지고 기록은 안 남음	서면으로 요구하고 법원 절차 이용

새집 입주일이 임차권등기보다 먼저라면 보증금반환청구소송을 걱정하기 전에 한 번 상담을 받아 보세요. 이사와 등기의 순서를 맞추는 것이 돌려받을 순위를 지키는 첫 번째 일입니다.

3. 집주인이 수리비나 원상복구비를 빼겠다고 하면 어떻게 하나요?

빼겠다는 항목과 금액을 하나씩 적어 달라고 요구하는 것부터 시작합니다. 살면서 자연스럽게 생긴 낡음까지 임차인 부담으로 돌리기는 어렵고, 실제로 파손한 부분과 밀린 월세 정도가 주로 다투는 대상입니다.

입주할 때와 나갈 때 찍은 사진, 수리 견적서를 비교해 다툴 금액을 좁히고, 다툼이 없는 나머지 금액은 먼저 돌려 달라고 요구합니다. 공제 액수만 남으면 소송에서도 쟁점이 줄어 빨리 끝납니다.

4. 지급명령에 집주인이 이의하면 보증금반환청구소송으로 어떻게 넘어가나요?

집주인이 지급명령을 받고 2주 안에 이의를 내면 지급명령은 효력을 잃고 일반 소송으로 넘어갑니다(민사소송법 제470조). 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생겨 바로 강제집행으로 갈 수 있습니다(같은 법 제474조).

그래서 집주인이 금액을 다툴 것이 뻔하거나 연락이 끊긴 경우에는 처음부터 보증금반환소송, 곧 일반 소송을 내는 편이 시간을 아낍니다. 지급명령은 공시송달로 진행할 수 없기 때문입니다(같은 법 제462조). 보증금반환청구소송에는 소액사건 절차 일부가 준용되어 비교적 빠르게 진행됩니다(주택임대차보호법 제13조).

5. 판결을 받고도 못 받으면 무엇을 해야 하나요?

살던 집에 강제경매를 신청하는 것이 기본입니다. 확정판결로 경매를 신청할 때는 집을 먼저 넘겨주지 않아도 되고(주택임대차보호법 제3조의2 제1항), 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 매각대금에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 받습니다(같은 조 제2항).

소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진법에 따른 높은 법정이율로 지연이자가 붙기 때문에(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조), 판결 뒤 지급 협상에서 이 점이 집주인에게 부담이 됩니다. 집값보다 빚이 많다면 예금이나 다른 부동산 압류도 함께 검토합니다. 판결 전이라도 집주인이 집을 팔거나 새로 담보를 잡힐 기미가 보이면 가압류로 재산을 묶어 둘 수 있고, 이때는 담보 제공이 필요할 수 있습니다. 다른 분야의 진행 사례는 사건연구센터 홈페이지의 처리사례에서 보실 수 있습니다.